Voor Area verzon en ontwikkelde ik de Tijdelijk Area Woning. Laatst kwam ik de beginnotitie tegen waarmee het allemaal begon in 2014. Al heeft wijlen collega Bert van Cuijk een paar jaar eerder (2011-2012) al de voorzet gegeven door te stellen dat er krimp voorzien was en dat er een tijdelijke woonbehoefte was tot 2025-2030 en daarna niet meer. Dat kun je je nu bijna niet meer voorstellen, maar in die tijd was het aannemelijk.
Doelstelling was een tijdelijk kleine woning voor mensen die niet aan de bak kwamen op de woningmarkt. In die tijd verhuurden wij 75% van de woningen aan zittende huurders. En maar 25% van de woningen werden verhuurd aan mensen die nog geen huurder van ons waren. Starters en mensen met spoed (die niet in aanmerking kwamen voor urgentie) kwamen niet aan de bak. En dat moest anders.
De woning moest snel te bouwen zijn, goedkoop en klein. Ook om dat doorstroming te bevorderen zodat telkens nieuwe bewoners konden instromen in corporatiebezit.
We verzonnen de Tijdelijke Area Woning. Nu is dat heel gangbaar maar in 2014 moest alles nog uitgevonden worden. Op welke locatie? Hoe omdat te gaan met het bouwbesluit? Hoe reken je aan de IRR met dit soort nieuwigheden? Kun je verplaatsen na X jaar en wat kost dat? Wat is het risico? Is er restwaarde? En hoe bouw je dit eigenlijk? En is er wel een nieuwe locatie?
Allemaal vragen die we moesten beantwoorden aan bestuur, RVC en gemeente.
Bestuur en RvC van Area hebben het risico genomen en de gemeente heeft het qua locatie mogelijk gemaakt. In 2017 stonden de tijdelijke woningen in Uden, aan de rand van een industrieterrein wat langzaam een woongebied wordt door de ontwikkeling van belendende percelen. Een tweede locatie is in 2018 opgeleverd.
Voor de uitwerking van het concept en om het tot realisatie te brengen hebben we Jurgen Arts van Vastgoedvraag betrokken en heb ik het overgedragen op collega Diana Opschoor om het tot realisatie te brengen.
Parallel aan de uitwerking hebben Hans van den Tillaart (La-Architecten ingenieurs in Veghel) contact gezocht met een plaatselijke aannemer om dit nieuwe woonconcept uit te denken. Ons idee was een houten woningen te ontwikkelen op gangbare handelsmaten, geen afval en volledig geoptimaliseerd op het uitvoeringsproces. In de hoop dat het daarmee betaalbaar werd. De traditionele aannemer kon dit niet leveren en daar stopte de ontwikkeling. Hans gaf het echter niet op en heeft contact gelegd met Barli in Uden. Barli kon dit wel leveren en heeft samen met LA Architecten het verder uitgewerkt en de woningen voor Area gerealiseerd.
Daarna is het niet gestopt. Area heeft met de gemeente Veghel diverse onderzoeken uitgevoerd. En Jurgen heeft het door heel Nederland verder ontwikkeld en uitgerold. Veelal in bouwteam met LA-Architecten en Barli. Dat begon bij collega-corporaties van Lente (samenwerkingsverband van 8 Brabantse Corporaties). Het is een groot succes geworden en heeft landelijke navolging gekregen. Jurgen zit tegenwoordig in het Flexteam Wonen van het RVO en adviseert gemeenten en corporaties over Flexwonen. Tijdelijk wonen wordt gezien als een volwassen oplossing in de woningmarkt.
Resultaat en bijvangst
Area heeft behalve 52 woningen en hoop bijvangst ervaren. Het beoordelen van een nieuw product heeft er toe geleid om ook naar de (verhuur)processen te kijken. Om anders te kijken naar inkoop (en terugkoop/statiegeld). Maar ook tot een heroverweging van prijs/kwaliteit. En een nieuwe vorm van samenwerken. Voor de 34 woningen in Velmolen-Oost is gewerkt met Pacht. De gemeente heeft daar een duit in het zakje gedaan en het daardoor mogelijk gemaakt. Zij regelen het bestemmingsplan en de inrichting van infra en direct omgeving. Door de pacht hebben zij na 20 jaar de kans om het marktconform te verkopen. Daarom kost het ze amper geld door een u uitgestelde opbrengst. Dat klinkt logisch, maar toentertijd was dat nieuw en heeft de gemeente ook zijn nek uitgestoken voor deze oplossing.
Allemaal winst en bijvangst wat de tijdelijke Area Woning Area heeft gebracht. Een concept waar ik (met veel in en externe collaga’s) nog steeds trots op ben.
